玩转日本民宿,你需要了解这些!

作者: 易居海外房产 日期: 2017年12月11日

日本民宿的发展,是商业经济的产物。在“观光立国”战略下,来日本旅游的人数逐年大幅度增加,往年入住率已高达 80%的东京、大阪等酒店数更加供不应求,再加上传统日本酒店价格较贵、房间较小,很多人也想体验日本住宅的魅力,所以民宿在近几年掀起了一股热潮。

将闲置的空屋改造成民宿,似乎成为了资源合理配置的一个新的方向。很多投资者也看到了这一商机,怎样才能选择优质的民宿项目,获取更高的投资回报呢?

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日本政府的“观光立国”战略,将2020年的目标人数定为4000万人



选择日本民宿的游客特点

在日本观光厅发布的2017年7-9月期间访日外国游客住宿消费趋势报告中显示,外国游客投宿设施当民宿住宿率为12.4%,呈现以下特点:

① 大阪、京都府旅游选择民宿的比例最高

② 自由行的游客偏好民宿

③ 住客多为20岁左右的年轻一代;或与家人、朋友一起出行

④ 新加坡住客最多,占4成,依次是法国、印度尼西亚、澳大利亚

⑤ 住客希望体验日本人的日常生活、品味日本流行文化等


日本民宿经营的法律规定


日本民宿正值过渡期,有三种不同法规存在的民宿,相应的运营规定也有所不同。

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1、《旅馆业法》的简易宿所

基本上符合以下四点,即被判断为适用《旅馆业法》,因此需要申请旅馆业经营许可。

  • 收取住宿费。不局限于具体名称,如休息费,寝具租借费,清洁费,水电费等,包括以小时计费的。

  • 具备社会性与否。如不特定的人入住的情况;通过广告宣传招租的情况等。

  • 是否具备持续、反复性。如持续地招募租客的情况;限定星期几,或只在特定季节营业, 包括即使限定营业日,但重复招募的情况等。

  • 是否为生活的根据地。如使用时间不满一个月,或使用时间在一个月以上,但房间的清扫,寝具的提供等都由住宅提供者承担的情况,则被判断为不是借住人的生活根据地。


2、《民泊条例》的特区民宿

从事特区民宿,行政的认定是必要条件,各自治体制定了详细的规定。如2017年1月25日时点为止,东京都大田区的特区民宿利用的最低条件为利用者借住7天6晚以上,而大阪市的特区民宿的利用条件为3天2晚起。


3、《民泊新法》的“家主居住型民宿”和“家主不在型的民宿”

《民泊新法》的两个主要特征就是建筑物的用途的放宽,和一年间营业日数的上限180天。虽然使得一般住宅也可以作为住宿设施出借,但并不是什么样的住宅都可以对外出借,例如《公寓管理规约》禁止民宿行为的公寓。

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如何选择优质的民宿项目?


① 首选二手房

因为新房的价格普遍高,而且很多新开发的区域经营民宿很难拿到许可。


② 独栋最佳

资金足够的话最好选择独栋,不但改装方便,遭近邻投诉的风险也会减小很多。


③ 地段很重要

离车站十分钟之内的房子最好。如果周边邻近热门景点或大型购物中心,自然大大加分,无论是租金还是出租率都要高于一般民宿,但相应的房价也会高,需要考虑实际的投资回报率。


④ 自己是否喜欢?

如果投资客担心未来的出租率,那就换个角度想一下,如果自己是游客,会不会选择这样的民宿?


⑤ 已持有民宿经营许可证:

日本与欧美发达国家一样重视法治,安全风险及环境维护。虽然日本政府已将民宿经营定为合法行为,但对民宿的合法性,一直是持“谨慎的态度”,经营者仍需要申请民宿营业资格许可证书,向相关部门备案。

由于营业许可申请手续十分繁琐,对于投资客来说,直接购买持有牌照的民宿项目更为合适。但这类项目在市场上极少,截止2017年3月,在中介网站上注册并公开的15000家民宿中获得经营许可的民宿仅占16.5%。(数据来源:日本厚生劳动省)

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营业许可证案例,来源:自在客


投资后,如何经营民宿?


大多数投资客会选择代理公司运营,省时省力,平均年收益在4-5%的居多,物色到好项目的收益可达到7-8%甚至更高。

现在很多民宿的代运营公司的手续费(全权委托)都在房费的20-35%左右。在这里举一个费用清单的例子(手续费按照20%计算)。所交的费用包括airbnb的手续费,运用公司的手续费,水电煤费用,网费,常备物品费用,清扫费等等。

民宿经营费用案例.jpg

来源:RUI老师

投资客如果自己拥有一定运营能力并自我经营,租金回报率往往要高达10%以上,但需注意管理存在被投诉的风险。因为民宿不像酒店那样有专门的登记人员,专门的管理者去提醒你,所以说你根本无法完全掌握住进民宿的人的个人信息以及他们的行为,容易因为住客乱丢垃圾、大声吵闹开派对、找错房屋等因素被邻居举报。

京都热门景点区日式持牌民宿

244.02万/套

2LDK 面积约54m2

京都市东山区宫川筋6丁目

免费咨询:4000066150 转 87823

东京日本桥马喰町公寓

325.36万/套

1室1厅,3室1厅 面积约42m2

东京中央区日本桥马喰町1丁目201番10号

免费咨询:4000066150 转 87823


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