100多年来美国房价跑赢通胀多少

作者: 经济参考报 日期: 2017年11月14日

       一直以来,大家对房产的态度是又爱又恨,一边时时担心没有只涨不跌的资产,又抗拒不了诱人的涨幅,房产确实还是各个家庭的主要投资渠道,特别是近年房价又涨了一轮,看多者相信北京、上海的房价会一直涨。

  一直以来,大家对房产的态度是又爱又恨,一边时时担心没有只涨不跌的资产,又抗拒不了诱人的涨幅,房产确实还是各个家庭的主要投资渠道,特别是近年房价又涨了一轮,看多者相信北京、上海的房价会一直涨。股价的运行规律是围绕着“内在价值”上下波动,房价的运行规律相信是很多人渴望知道的,中国的房地产市场发展历史不长,没有经历过大风大浪,我们可以把美国过去100多年的房价历史数据来做参考。

  如果说股票的长期价格是由股息率和市盈率决定的话,房子对应的估值指标就是房租收入对比房价的比率。2007年,美国三位经济学家发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章,对比了美国1960年以来的数据发现,房租对房价的比率对于价格波动起到重要作用。房租对房价比率远远低于历史平均水平,就像一只市盈率很高的股票,可能是相对于房价来说房租太低,意味着房租会上涨得很快;可能是相对于房租来说房价太高,意味着房价会下跌,或房租涨房价不涨。

  数据显示,1960年到1995年之间,美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间,1995年后很快下降,到2006年末,房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。这说明现在美国的房价相比历史平均值还是偏高,如果房租对房价比率要在之后五年回到历史平均值,房价可能会下降。

  从美国过去100多年的房地产市场来看,房价上涨多数由通胀因素推动,通胀推动租金上涨,从而推动房价上涨。以纽约为例,如果把1988年初纽约的房价折成1元,到了2013年,把纽约房价扣除历年通胀折现后刚好是0.99元,也就是说,纽约过去25年的房价增长率正好是美国通胀率。其实不是房价涨了,是通胀率上升了,房价就像水里的船一样随着水位上涨而上升。

  波士顿房价在25年里也是跟着通胀一起增长,唯一例外的是旧金山,如果把1988年初旧金山的房价折成1元,到2013年就涨到1.29元,相当于扣除通胀后,旧金山房价每年的增长速度是1%,增长高于通胀的重要原因是硅谷造富的能力。

  美国123年的房价表现有以下的规律: 1. 平均房价几乎等于通胀率;2. 经济数据好时,房价涨,通胀率也涨,但房价增长率比通胀率涨得更快,也就是说,持有房子比现金更赚钱,经济数据不好时,房价回落,远差于通胀率,持有房子不如持有现金,持有房子会导致资产缩水;3. 房价与股价有超过60%~70%的关联度,但是统计取样的周期长短对关联度也有次要影响,因为取样时间上有滞后性;4. 房价与股价一样,总是有惯性,高的时候会过高,低的时候会过低,但最终会回归平均线;5. 最长的上涨周期和下跌周期都曾经超过21年,而中国的上升周期还远未到21年,不过其它周期曾经有过5年、8年、10年、13年、21年。

  中国房价还没有打破美国的记录,包括涨幅、跌幅、上涨周期、下跌周期,所以还没有否定美国经验和美国数据的条件和理论基础。千万不要自我感觉可以超出地球引力,有一点成绩就看不起全世界,总以为中国的股票不会怎么样,中国房价永远不会跌,我们过去几年的发展很了不起,我们发生的一切现象在美国一百多年里都能找到对应的例子。我们要有自信心也要虚心,应该从中学习,少走别人的弯路,从别人的经验中吸取教训。

  总的来说,美国的房价在过去100多年里每年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率2.8%,这个回报率是不是足够高,每个人的想法不一样,可是这个规律很值得大家关注。

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