专业美国房地产投资人的秘密 用公司形式持有房产

作者: 房88 日期: 2017年07月12日

       一.申请贷款

       申请贷款已经成为美国房产投资的一个重要手段,好的融资手段搭配杠杆原理,往往可以让投资者在房产市场上获得更多的盈利。现在美国的房贷利率处于历史较低水平,信用市场的整体表现良好,是投资房产的好时机。

       如果您是美国公民或者绿卡拥有者,并且在美国有合法的收入以及报税记录,那么房88建议您以个人的身份申请贷款。因为个人贷款的利率往往比一些中小公司的低,并且更容易审批。

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       但是如果您是非美国居民,没有美国的收入和报税记录,或者是想用您在中国的收入证明申请美国贷款,那么房88建议您可以在美国成立公司LLC。没有美过收入或者报税记录的情况,是很难在美国申请贷款的,因为申请人不能够证明有还款的能力。如果用公司的形式申请贷款,虽然利率要高于美国公民和美国绿卡拥有者,但是仍然处于4.5%的较低水平,同时也比较容易申请。并且一旦您违约或者无法偿还债务,银行只能怪将您的房产作为抵押收回,而不会涉及到您的其他资产。因为以公司名义申请贷款,您的个人资产和公司的实体经济是分开的,这样可以更好的保护您的个人资产。

 

       二.税收优惠

       在美国,有超过80%的房地产投资者都会使用公司的形势持有房地产,最主要的原因就是税收上的优惠。LLC公司的报税非常的简单,一般以个人报税的形势便可以进行。同时,它在美国税的申报和缴纳方面都有很大的优惠。因为合理利用美国政府对于公司的优惠减免政策,在每年报税的时候可以减免非常多的可抵扣税费。

       1)哪些公司基本开销可以抵税

       房屋保险费可以抵税;

       房屋地板、门窗、厨房、屋顶等设施的折旧费可以抵税;

       公司员工或者招待客户,所花费的美国境内的机票和食宿费用可以抵税;

       公司购买或者租用的汽车、度假村等可以抵税;

       公司雇佣员工,员工的工资和福利都可以抵税;

       房地产公司的管理费和经纪人费用可以抵税;

       公司的广告费用可以抵税。

 

       2)公司的投资是否可以抵税

只要是以公司的名义进行的投资,都可以抵税。抵税的部分为年终结算之前,您所有的投资费用。

 

       3)公司避税一定要知道的1031法则

       1031法则是美国政府鼓励再投资的一项税法,被很多人认为是富人不交税的福利和工具。

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       美国1031税法又被称为同类财产交换法,该法案规定如果交换的房产是用于商业性使用或,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于,就可以使用这一法条。

 

       三.租客的挑选条件

       根据美国联邦政府的规定,个人房主不能够以种族、国籍、宗教等理由拒绝租客的入住和续租,但是如果房屋处于公司的名下,这些条款便不适用了。您可以调查租客的犯罪记录、信用记录、收入情况等信息,然后以合理的理由拒绝租客的入住。这些事情您完全不需要自己去做,当地的租管公司会帮您完成,而支付给租管公司的费用还可以用来抵税。

 

       四.保护个人资产

       以公司名义购房的另外一个好处,就是在您的房屋出租时合法保护您的个人资产。

       在美国投资购房,最重要的就是希望自己的房子可以租出一个好的价格,以及找到好的租客。经常会在新闻上看见无良租客因为某些原因,向房东讨要赔偿,甚至最后赔偿的金额高于了房屋的本身。

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       美国的法律规定,如果您的租客在家中意外受伤要求赔偿,或者因为某些原因故意挑房屋的问题,那么他完全可以起诉房屋拥有者。如果您的房屋是以个人名义购买的,那么租客起诉的对象也就是您个人,最坏的情况是您的个人资产可能会被用于支付赔偿费用。而如果您的房产是属于公司名下的,那么租客的起诉对象就是您的LLC公司。在美国,LLC公司的资产和个人资产是分开计算的,所需要担负的责任也是分开计算的。所以成立LLC公司是对自己本身权益的维护,也是投资人资产的保护。而LLC能够赔偿的上限也就是他所拥有的这处房产,并不会设计投资者更多的个人资产。

 

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